Gesetzesrahmen und Kaufablauf.

Seit dem Beitritt Ungarns zur Europäischen Gemeinschaft haben sich die Möglichkeiten für Ausländer bei Erwerb von Grund und Boden massiv erleichtert. Heute gibt es praktisch nur noch Einschränkungen beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen über 1 ha (10.000 m²).
Seit 1.5.2014 können nun auch EU-Bürger und Bürger assoziierter Länder (z.B. Schweiz, Norwegen, etc.)landwirtschaftliche Flächen (Wald, Wiese, Weide, Acker, Weingarten, Obstgarten) bis zu einer Gesamtfläche von 10.000m² grundbürgerlich erwerben. Dieses Verfahren dauert rund 5 Monate und ist leider wenig transparent. Außerdem setzt es einen 60-tägigen Aushang (gesetzliche Vorkaufsrechte) voraus. Wenn Sie Fragen dazu haben, wenden sie sich vertrauensvoll an uns. Wir erklären ihnen gerne die genaue Rechtslage.
Für Nicht-EU-Bürger ist der grundbürgerliche Erwerb landwirtschaftlicher Flächen weiter nicht möglich.

Die Gesetzgebung unterscheidet zwischen Wohngebieten, Naturschutzgebieten/ Nationalparks, landwirtschaftlichen Flächen und Eigentum in Gebieten, die nicht als Wohngebiet ausgewiesen sind. Dazu kommen Gewerbe- und Industrieflächen. Die Widmung der jeweiligen Parzelle ist dem Grundbuchauszug zu entnehmen.

Der Verkäufer trägt die Kosten der Einkommenssteuer beim Verkauf. Die Höhe des Steuersatzes beträgt 15% vom Gewinn. Spekulationsfrist 5 Jahre. In diesem Zeitraum fallen Steuern an. Für landwirtschaftliche Flächen gelten abweichende Regelungen.

In manchen Fällen werden Vorverträge geschlossen, die einen späteren Vertrag in Aussicht stellen. Diese Vorverträge habe die selben Punkte des späteren Kaufvertrages zu beinhalten.

Das Angeld ist eine Bekräftigung des Versprechens, das Objekt zu den vereinbarten Bedingungen zukaufen bzw. zu verkaufen.

In Ungarn wird häufig ein Teil des Kaufpreises als sogenanntes Angeld ausbezahlt. Es handelt sich dabei zumeist um Zahlungen in der Höhe von rund 10 Prozent des Kaufpreises. Der Käufer hat durch die Zahlung von Angeld die weitestgehende Garantie, dass der Verkäufer nicht den Verkauf storniert. Tut er dies doch, muss der Verkäufer die doppelte Höhe des Angeldes refundieren. Wenn Käufer vertragsbrüchig werden, dann verlieren diese das Angeld. Von entscheidender rechtlicher Bedeutung dabei ist, dass die Zahlung auch formell als Angeld und nicht als Anzahlung bezeichnet wird.

Heute werden der Großteil der Verträge über das notarielle Anderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt. Das garantiert beiden Vertragsparteien größtmögliche Absicherung. Bei kleineren Beträgen ist aber durchaus noch üblich, den Kaufpreis in bar bei Unterschrift zu übergeben.

Wenn Sie sich nach eingehender Besichtigung für eine bestimmte Immobilie entschieden haben, erhalten Sie von Casa Mia ein schriftliches Angebot, das sämtlich Kosten genau auflistet. Diese Kostenübersicht zum tagesaktuellen Wechselkurs zeigt Ihnen genau, mit welchen Gesamtkosten sie rechnen müssen. Wir besprechen auch die Zahlungsmodalitäten und offerieren Ihnen Lösungen, die Ihre Vorstellungen und die Interessen der Verkäufer unter einen Hut bringen.

Sie haben jetzt die Möglichkeit, ohne erneut anreisen zu müssen, bei einem unserer Vertrauensanwälte (Beratung in Ihrer Muttersprache) gleich den Kaufvertrag abzuschließen.
In vielen Fällen ist es jedoch zeitlich nicht möglich, Käufer und Verkäufer kurzfristig an einen Tisch zu bringen. Besonders weit angereiste Kunden bevorzugen eine Vollmacht, in der sie uns mit der Abwicklung betrauen.
In dieser Vollmacht ist genau festgelegt, welche Immobilie zu welchen Konditionen die Casa Mia Hungary Bt. (bzw. deren Vertreter) oder eine dritte Person im Namen des Kunden erwerben soll.
Die Kosten für derartige Vollmachten entnehmen sie bitte unserer Nebenkostenaufstellung, die sie nach dem Erstkontakt erhalten bzw. herunterladen können.

Die Kaufabwicklung mit Ausländern dauert gelegentlich länger als zwischen Ungarn. Hinzu kommt, dass man Geld in einem fremden Land investiert, dessen Gepflogenheiten durchaus von denen im eigenen Land abweichen können. Darum bieten unsere Anwälte, im Interesse beider Parteien, ihr eigenes, ständiges Anwaltstreuhandkonto an, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt, der erst dann ausbezahlt wird, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. So hat der Verkäufer die Garantie, dass der Käufer über den Kaufpreis verfügt und der Käufer hat die Garantie, dass seine Investition nicht missbräuchlich verwendet wird. Das Anwaltstreuhandkonto und dessen Verwaltung sind gesetzlich geregelt.

Niemand wartet gerne auf Geld. Darum gibt es immer wieder Sonderregelungen rund um die (teilweise) Auszahlung des Kaufpreises und die Besitzübernahme (Schlüsselübergabe). Die Parteien sind frei in der Gestaltung des Kaufvertrages. Häufig wird bei der Unterschrift eine Teilzahlung vereinbart, das sogenannte Angeld, oder überhaupt gleich der Kaufpreis zur Hälfte ausbezahlt und im Gegenzug der Besitz vorzeitig übergeben (Schlüssel). Wenn es keine Sondervereinbarungen gibt, erfolgt die Besitzübergabe nach Grundbucheintragung und gleichzeitig mit der Besitzübergabe.

Unverzüglich nach Vertragsunterzeichnung reicht der Anwalt den Vertrag beim zuständigen Grundbuchamt ein, welches eine Vormerkung/Randanmerkung vornimmt. Dadurch können keine weiteren Verträge mehr auf das selbe Objekt eintragen werden. Das verhindert unseriöse Machenschaften.

Wenn die Immobilie als Naturschutzgebiet registriert ist, dann hat die Nationalparkverwaltung ein Vorkaufsrecht. Ebenso bestehen Vorkaufsrechte bei Gemeinschaftseigentum (häufig bei Eigentumswohnungen). In diesem Fall sorgen die wir und unsere Anwälte auch für die Verzichtserklärung der Vorkaufsberechtigten.

Der Käufer trägt die Kosten der Grunderwerbsgebühr (häufig fälschlich als Grunderwerbssteuer gezeichnet). Die Berechnungsbasis ist dabei der Marktwert der Immobilie, zumeist identisch mit dem Kaufpreis. Die Grunderwerbsgebühr wird von der Steuerbehörde festgelegt und über die SIGMA Ltd., Budapest, am Wohnort des/der Käufer eingetrieben. Die Höhe der Grunderwerbsgebühr liegt generell bei 4% (vier Prozent).

Vorausgesetzt die Zahlung des Kaufpreises erfolgt gleichzeitig mit der Vertragsunterzeichnung, kann die Zeitspanne bis zum Bescheid über die Grundbucheintragung durchaus 1 Monat dauern. Dieser Zeitraum ergibt sich aus der Frist für Grundbuchsamt (30 Tage), dem Postweg und die Dauer der anwaltlichen Bearbeitung. Ein beschleunigtes (Aufpreis pflichtiges) Verfahren kann die Verfahrensdauer allerdings verkürzen. Die Casa Mia Hungary Bt. hat keinen Einfluss auf die Dauer des Verfahrens.

Mit den vollständigen Unterlagen beantragt der Anwalt nun die Löschung des Verkäufers aus dem Grundbuch und die Eintragung des Käufers. Mit der Zustellung des Bescheides an den Anwalt als Zustellungsbevollmächtigten und nach Ablauf der 15-tägigen Berufungsfrist ist der Kauf rechtskräftig.